خانه دار شدن سخت تر شد

تصویر شاخص‌های کلان بخش مسکن در دوره 99 تا 1400 در مقایسه با برنامه ششم و دوره 97 تا 98 از سوی سازمان برنامه و بودجه کشور منتشر شد. بر اساس گزارش سازمان برنامه و بودجه تغییرات درآمد خانوار، قیمت مسکن و اجاره بها، برآیندی را رقم زده که تعادل بین درآمد خانوار و هزینه‌های سکونت را بحرانی کرده است. 

 

در این گزارش آمده است:‌ در سال‌های اخیر بنا به دلایل متعددی مانند افزایش نرخ عمومی تورم، کاهش درآمد واقعی خانوار و افزایش قیمت مسکن ملکی کاهش و سهم بازار اجاره از کل بازار مسکن افزایش یافته است. نسبت مالکیت خانوارها در کل کشور (شهری و روستایی) از 62.7 درصد در سال 90 به 60.5 درصد در سال 95 کاهش پیدا کرده است.

 

تغییرات درآمد خانوار، قیمت مسکن و اجاره بها، برآیندی را رقم زده که تعادل بین درآمد خانوار و هزینه‌های سکونت را بحرانی کرده است. در سال 97 سهم مسکن در سبد هزینه خانوار به 33.9 درصد افزایش یافته است. همچنین در این سال شاخص توان پذیری مسکن (نسبت قیمت متوسط مسکن به درآمد متوسط خانوار) به 11 سال رسیده که رقمی بحرانی به شمار می‌آید. طبق اطلاعات از سال 84 تا 97 سهم مسکن در سبد هزینه خانوار از 27.9 درصد با افزایش 6 درصدی به 33.9 درصد رسیده است.

 

شرایط طبیعی بازار مسکن زمانی است که متقاضیان مصرفی امکان دسترسی به مسکن در استطاعت را پیدا کنند و در مقابل، تقاضای سفته بازی و سرمایه‌ای در بازار ملک فروکش کند؛ موضوعی که در حال حاضر شاهد آن نیستیم. در حال حاضر نه تنها در این دو شاخص بلکه در بسیاری از شاخصهای بخش مسکن شاد همین وضعیت هستیم. افزایش سهم هزینه تامین مسکن در هزینه‌های خانوار از 25 درصد به ۳۷ درصد  به عنوان سومین شاخص از یکسو و همچنین تضعیف سکونت ملکی در برابر مسکن اجاره‌ای از نزدیک ۸۰ درصد به کمتر از ۶۰ درصد  به عنوان چهارمین شاخص از سوی دیگر و همچنین چند برابر شدن قیمت‌های زمین و خانه طی ۲۵ سال گذشته  به عنوان شاخص پنجم، اثبات همان وضعیت نامناسب خانوارها در بازار مسکن است.

رونق سفته‌بازی در زمین 

 

کارشناسان معتقدند افزایش تقاضای سرمایه گذاری در بخش مسکن از مهمترین دلایل وضعیت نامطلوب شاخص های مسکن است. یکی از کارشناسان در این خصوص گفت: « طی چند دهه اخیر، مردم غیر از توجه به قیمت دلار، به قیمت مسکن هم توجه داشته‌اند و خانوار ایرانی به دلیل ضعف بازار سرمایه، وارد بازار مسکن شده است. این یعنی بهره‌وری منفی سرمایه در اقتصاد مسکن و این را می‌شود نقض سیاست‌های پولی تلقی کرد. طی این سال‌ها، اقتصاد نیز نفتی شده است؛ یعنی نقض سیاست‌های پولی با سیاست ارزی تکمیل شده است. نوسانات قیمت مسکن شدت گرفته و «سفته‌بازی در زمین» رونق بسیار داشته است.»

 

به باور کارشناسان مادامیکه سیاست‌های ارزی اصلاح نشود، رشد قیمت زمین و مسکن از شاخص‌های قیمت‌های خرده فروشی  و از قیمت ارز بالاتر خواهد بود. اصلاح وضعیت نامناسب مسکن تا حد زیادی به اصلاح متغیرهای پولی و مالی مربوط است.

راهکارهای خروج شاخص ها  از وضعیت بحرانی

 

کارشناسان بر این باورند برای معالجه وضعیت نامناسب بازار مسکن لازم است ابتدا متغیرهای بیرونی بازار مسکن مورد رسیدگی و ساماندهی قرار بگیرد. برای این منظور، اصلاح سیاست‌های پولی و مالی مورد تاکید قرار گرفته است. نابسامانی در این دو حوزه طی سال‌های گذشته مسیر سفته بازی و انحراف سرمایه‌ها در بخش مسکن را موجب شد. 

 

بخشی از این مساله را در موضوع موسسات مالی و اعتباری شاهد بودیم؛ جاییکه با استفاده از منابع بانک مرکزی مطالبات سپرده گذاران موسسات غیرمجاز پرداخت و در نهایت این منابع به بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن روانه شد. بسیاری ازکارشناسان یکی از عمده ترین دلایل تورم سال 97 را این موضوع عنوان کردند. 

همزمان با اصلاحات پولی و مالی، درون بازار مسکن نیز سیاست‌های «بازار رهن» و «نحوه برخورد با اسکان غیررسمی» باید بازنگری اساسی شود.

 

همچنین یافته‌ها درباره راه‌های خروج اضطراری بازار مسکن از شرایط فعلی، مجموعه‌ای از سیاست‌های صحیح همچون گسترش دسترسی به تامین مالی خرید مسکن در استطاعت و به رسمیت‌شناختن سکونت‌گاه‌های غیررسمی را معرفی می‌کند. در این مسیر لازم است سیاست‌گذار و متولی بخش مسکن در دولت، زاویه دید غلط خود را تغییر دهد و شرایط ورود بخش‌خصوصی به این بازار را تسهیل کند. /1360//101/خ