ساختار فرسوده دفاتر اسناد رسمی تحمل قانون جدید ثبت را دارند؟

قانون "الزام به تنظیم سند رسمی در معاملات اموال غیرمنقول" خرداد ماه امسال لازم‌الاجرا شد تا دیگر نوشتن اسناد دست‌نویس مربوط به املاک و اموال غیرمنقول در خارج از بستر دفاتر اسناد رسمی نامعتبر شناخته شود.

این پروژه آغازگر یک جهش ملی در زمینه اعتبارزدایی از اسناد عادی و قولنامه‌ای و خلاصی از شر بسیاری از مفاسد اسناد عادی خواهد بود.

اما اجرای این پروژه عظیم ملی نیازمند ایجاد یک نظام شفافیت منسجم و نظارت گسترده در کل کشور و به خصوص در ادارات ثبت اسناد و نیز دفاتر اسناد رسمی است؛ چراکه با توجه به افزایش سرسام‌آور قیمت املاک در کشور، بروز کوچک‌ترین فساد یا سوء‌استفاده در اجرای این پروژه می‌تواند ضررهای میلیاردی و خسارت‌های جبران‌ناپذیری را به اموال غیرمنقول مردم تحمیل کند.

یک انقلاب عظیم در قوانین ملکی و ثبتی

در همین زمینه محمدعلی قشقایی‌خواص؛ کارشناس حقوقی گفت: قانون 15 ماده‌ای الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در نوع خود یک انقلاب در قوانین ثبتی در ایران محسوب می‌شود.

وی با بیان اینکه فقط اسناد غیرمنقولی که بعد از تاریخ سوم تیر ماه 1403 تک‌ برگ شده‌اند مشمول الزام به تنظیم سند رسمی هستند، گفت: املاکی قبل از این تاریخ هنوز تک‌برگ نشده‌‌اند قانونگذار برای آن انتقال آن فعلاً الزامی برای مراجعه به دفاتر اسناد قرار نداده است.

این کارشناس حقوقی متذکر شد:‌ در این قانون مکانیسم‌های تدریجی برای اعتبارزدایی از اسناد عادی در نظر گرفته شده و اینگونه نیست که به یک باره همه اسناد عادی از اعتبار ساقط شوند و برای احقاق حق مردم و حل هرگونه اختلافات حقوقی و تعارضات راجع به اسناد عادی 2 تا 4 سال و بعضاً تا 8 سال فرصت داده شده است.

وی با بیان اینکه طبق آماری که سازمان ثبت در رسانه‌ها منتشر کرده، حدود 40 درصد دعاوی مطروحه در دستگاه قضایی مربوط به اسناد عادی است، عنوان کرد: این قانون می‌تواند در زمینه کاهش اختلافات ثبتی و قضایی راجع به املاک تأثیرگذار باشد اما این پروژه در حقیقت یک جراحی بزرگ قضایی در کشور است و دقت و نکته‌سنجی در آن نباید فدای کمیت و سرعت شود.

عواقب بروز اشتباه یا فساد در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی

قشقایی‌خواص با بیان اینکه این قانون سامانه‌ای مشابه سامانه خودنویس که برای ساماندهی ثبت اجاره املاک بود را تعبیه کرده است، گفت: اما سازمان ثبت موظف است سامانه ساماندهی اسناد عادی را تا سال بعد راه‌اندازی کند و سپس یک سال بعد از راه‌اندازی این سامانه، مردم فرصت دارند و مکلفند اسناد عادی خود را برای تبدیل به سند رسمی در سامانه سامان‌دهی اسناد عادی ثبت کنند.

این کارشناس حقوقی عنوان کرد: این سامانه در کنار نکات مثبت خود می‌تواند معایبی هم به همراه داشته باشد چرا که یک اشتباه یا یک فساد در این سامانه می‌تواند میلیاردها تومان از دارایی یک شهروند را یک‌شبه نابود کند.

اجرای قانون الزام به ثبت رسمی نیازمند یک نظارت 24 ساعته

وی با بیان اینکه اجرای این قانون نیازمند یک نظارت 24 ساعته بر سازمان ثبت اسناد و نیز دفاتر اسناد رسمی است، متذکر شد: ابتدا باید دانست که سازمان ثبت چگونه و با چه دلایل و مستندات حقوقی قصد دارد در این سامانه در کوتاه‌ترین زمان ممکن یک سند عادی را به سند رسمی تبدیل کند.

قشقایی‌خواص ادامه داد: در حال حاضر سازمان ثبت اسناد با کمبود نیروی بازرسی مواجه است و قبل از شروع اجرای این قانون باید توان نظارتی خود را چند برابر کند؛ ماده 73 قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354 نیز تأکید کرده امور مالی دفترخانه‌ها باید لااقل هر 6 ماه یک بار مورد بازرسی قرار گیرد اما سازمان ثبت باید اعلام کند این نظارت‌ها با چه کیفیتی انجام می‌شود؟

ساختار تاریک و قدیمی نهادهای ثبتی در ایران

این کارشناس حقوقی سپس با بیان اینکه نهادهای ثبتی از دیرباز در ایران جزو نهادی غیرشفاف و با ساختاری قدیمی و فرسوده بوده‌اند، گفت: قوانین مختلفی سعی در شفاف‌سازی ساختار نهادهای ثبتی ایران داشته است اما متأسفانه هنوز به نقطه مطلوب نرسیده و حتی شاهدیم نهادهای ثبتی در برابر درخواست‌های سامانه انتشار و دسترسی آزاد به اطلاعات هم از خود مقاومت نشان می‌دهند!

وی تشریح کرد:‌ طبق بند «و» ماده 46 قانون برنامه پنجم توسعه، سازمان ثبت مکلف بوده تا پایان سال 94 همه مراحل مربوط به معاملات املاک را الکترونیکی کند همچنین طبق قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن و اجاره‌بها (مصوب اردیبهشت 1403) این سازمان موظف است ظرف 6 ماه از لازم‌الاجرا شدن این قانون، دسترسی‌های برخط برای استعلامات ثبتی و ثبت هرگونه سند رسمی را به صورت تمام الکترونیکی، آنی و شبانه‌روزی به منظور ثبت غیرحضوری سند توسط متعاملین و با رعایت اصل محرمانگی فراهم کند.

سازمان ثبت هنوز حتی رتبه‌بندی دفترخانه‌ها را انجام نداده است!

قشقایی‌خواص ادامه داد:‌ ماده 56 قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1400، سازمان ثبت اسناد را موظف کرده که ماهانه براساس شاخص‌های نظیر میزان رضایت‌مندی مراجعین، گزارش‌های بازرسی، تعداد و نوع تخلفات انتظامی، محکومیت‌های کیفری و میزان اجرای مقررات و نظامات، نسبت به رتبه‌بندی دفاتر اسناد رسمی اقدام و نتیجه را برای اطلاع عموم در پرتال سازمان قرار دهد اما متاسفانه در عمل، نه تنها این شیوه‌نامه رتبه‌بندی دفاتر هنوز بعد از گذشت 3 سال اجرا نشده است بلکه هنوز مردم برای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی هیچ اطلاعی از میزان کیفیت و وثاقت دفترخانه مورد مراجعه خود ندارند!

سینه پردرد نهادهای امنیتی، قضات و وکلا از مفاسد برخی دفترخانه‌ها

این کارشناس حقوقی ادامه داد:‌ مفاسد موجود در برخی دفاتر اسناد رسمی از دیرباز مورد توجه رسانه‌ها و مراکز امنیتی و اطلاعاتی بوده است و حتی قضات و وکلای دادگستری نیز سینه پردردی از تخلفات برخی از دفاتر اسناد رسمی دارند.

وی با بیان اینکه در رسانه‌ها دائماً کشف تخلفاتی همچون سندسازی، جعل، تخریب اسناد و ... در دفاتر اسناد منتشر می‌شود، گفت: سوء‌استفاده از اسناد قدیمی و کهنه با روش‌هایی همچون محو سند با مواد شیمیایی و آتش یا تخریب اسناد از جمله جرایم رایجی است که توسط کلاهبرداران در دفاتر اسناد رسمی رخ می‌دهد؛ برای نمونه در سال‌های اخیر وزارت اطلاعات پرونده‌های مختلفی را رسانه‌ای کرد که کلاهبرداران ثبتی، املاک متعلق به اشخاص خارج‌نشین و مجهول‌المالک یا اراضی دولتی متعلق به منابع طبیعی، جهاد کشاورزی، سازمان آب و سایر اراضی که به ارگان‌های دولتی دارای املاک وسیع و بلااستفاده تعلق دارد را شناسایی و سپس با سندسازی و جعل، نسبت به چپاول آن‌ها اقدام کرده‌اند.

دفترخانه‌ها ملزم به «نصب دوربین مداربسته» و «اسکن اسناد» شدند

قشقایی‌خواص تشریح کرد: قانون‌گذار در نهایت برای پیشگیری از فساد گسترده در دفاتر اسناد در آیین‌نامه قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1400، دو ابزار نظارتی «اسکن اسناد قدیمی» و «نصب دوربین مداربسته» را در مواد 6 و تبصره 35 این آیین‌نامه مورد توجه قرار داد اما با این وجود، هنوز گزارش و آمار مکتوب و جامعی از سوی سازمان ثبت و کانون سردفترداران درباره میزان و درصد انجام اسکن اسناد قدیمی موجود در دفاتر اسناد و نیز پروژه تجهیز و نصب دوربین مداربسته در سطح کشور منتشر نشده است.

قانون الزام به ثبت رسمی، درآمد دفترخانه‌ها چند برابر می‌کند

قشقایی‌خواص یادآور شد: تعداد مراجعه‌کنندگان به دفاتر اسناد رسمی بعد از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی، چندین برابر خواهد شد اما در حال حاضر متأسفانه شاهدیم آنگونه که شایسته است بر این دفاتر نظارت وجود ندارد.

وی در پایان متذکر شد: با قانون الزام تنظیم سند رسمی، درآمدهای این دفاتر نسبت به گذشته چندبرابر خواهد شد در حالی که شاهدیم برخی دفاتر اسناد رسمی همین الان درآمدهای نجومی دارند؛ تبعیض درآمدی بین سردفتران و دهک‌های درآمدی آنان زیاد است اما هنوز مسئولان این نهاد هیچ راهکاری برای توزیع عادلانه و منصفانه درآمد بین این دفاتر ارائه نداده‌اند.