کمبود زمین مسکونی در برخی شهرها مانعی برای جهش تولید مسکن

به گزارش خبرگزاری رسا به نقل از خبرگزاری فارس- سمنان: قانون «جهش تولید مسکن» که با تلاش نمایندگان مجلس به تصویب رسیده و برای اجرا به دولت ابلاغ شده است، به‌زعم نمایندگان خانه ملت و البته عمده کارشناسان حوزه مسکن، می‌تواند تا حدودی جلوی افزایش قیمت‌ها را در بخش مسکن بگیرد (اینجا بخوانید).

گرچه این طرح از ابتدا با همراهی خوب بهارستانی‌ها همراه شده و حتی نمایندگان مجلس در نشست علنی 16 اسفند پارسال خود، در روند بررسی بخش هزینه‌ای لایحه بودجه سال 1401 کل کشور و در راستای اجرایی شدن قانون دائمی جهش تولید مسکن مبنی بر ساخت یک میلیون مسکن در سال و ایجاد صندوق ملی مسکن در وزارت راه و شهرسازی از محل اعتبارات تبصره 18 این قانون، مبلغ 300 هزار میلیارد ریال را به این صندوق اختصاص دادند ؛ اما این طرح هنوز درگیر برخی مسائلی است که باید برای آن چاره‌ای اندیشیده شود.

یکی از مهم‌ترین مشکلات اجرای قانون جهش تولید مسکن و تحقق وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور در هر سال از عمر دولت حجت‌الاسلام رئیسی، «تأمین زمین مناسب» برای احداث این واحدهاست؛ امری که این روزها در برخی شهرهای کشور به موضوعی لاینحل تبدیل شده است.

کمبود زمین مسکونی در برخی شهرها و حتی نبود زمین مناسب برای احداث واحدهای مسکونی، قانون مجلس و طرح ملی مسکن را که دولت پیگیر آن است، با تأخیر مواجه کرده و این امر نارضایتی بخشی از مردم را به همراه داشته است.

یکی از مناطق درگیر در این موضوع، «شهرستان سرخه» در استان سمنان است که البته تحلیل مسائل آن نشان می‌دهد عمده دلایل عدم تأمین زمین مناسب مسکونی در آن می‌تواند به سایر نقاط کشور نیز قابل تسری باشد.

شهرستان سرخه واقع در استان سمنان به علت موقعیت خاص خود و دارا بودن زمین‌های زراعی و کشاورزی متعدد، با مشکلات بسیاری در حوزه مسکن روبه‌رو بوده و این مشکلات همچنان نیز ادامه دارد؛ اما بررسی و تحلیل موضوع از منظر فعالان حوزه مسکن، دارای نکات قابل‌تأملی است.

زمین بلامعارض ملی کم است!

یکی از مشکلات طرح ملی مسکن که این روزها مورد توجه بسیاری از مردم قرار دارد، کمبود جدی زمین بلامعارض ملی در برخی مناطق کشور است.

محمدعلی شیروانی، فعال حوزه خرید و فروش مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار فارس در خصوص مشکل مسکن در سرخه می‌گوید: در شهر سرخه، زمین برای خانه‌سازی بسیار کم است و با توجه به اینکه در اطراف سرخه، زمین‌های کشاورزی وجود دارد و به‌صورت خرده‌مالکی است، مالکان برای تغییر کاربری زمین‌ها به شهرداری مراجعه نمی‌کنند.

وی بیان کرد: شهرداری باید نسبت به تبدیل یا تغییر کاربری این زمین‌ها اقدام و زمین‌ها از حالت کشاورزی یا زراعی به مسکونی تغییر پیدا کند؛ مشکل دیگر در سرخه، کمبود زمین ملی است.

این فعال حوزه خرید و فروش مسکن بیان کرد: زمین بلامعارض ملی در شهر سرخه بسیار کم است و به همین دلیل، امکان ساخت‌وساز یا تحویل آن به افراد واجد شرایط برای ساخت مسکن وجود ندارد.

شیروانی گفت: زمین‌های زراعی اطراف سرخه، صاحبان مشخص یا در دسترس ندارد؛ یعنی بعضی از صاحبان این زمین‌ها در خارج از کشور زندگی می‌کنند یا اینکه اهل سمنان هستند و برای تغییر کاربری زمین‌ها اقدام نمی‌کنند.

وی بیان کرد: صاحبان بعضی از این زمین‌ها و املاک، فوت شده‌اند و این زمین‌ها به دست وراث رسیده یا اینکه تعداد وراث بسیار زیاد است و صرفه اقتصادی برای آنها در راستای تغییر کاربری زمین‌ها وجود ندارد .

رغبتی برای سرمایه‌گذاری در مسکن نیست

بسیاری از دارندگان زمین در شهرهای کوچک‌تر کشور به علت آنچه آن را «قیمت پایین» عنوان می‌کنند، تمایلی به فروش زمین‌های خود یا حتی سرمایه‌گذاری برای ساخت مسکن در آن ندارند.

مسلم برقی، پیمانکار ساختمانی در این ارتباط به فارس می‌گوید: امروز در سرخه کمبود زمین داریم. قیمت زمین اگر در سرخه واقعی باشد، دو حالت دارد؛ بعضی‌ها نظرشان این است که قیمت زمین باید بالا باشد و اگر بالا نباشد، رغبتی در سرمایه‌گذاری برای ساخت مسکن نیست.

وی تصریح کرد: دیدگاه دیگر می‌گوید که اگر قیمت زمین بالا باشد، مصالح ساختمانی که برای ساخت نیاز است، چه در تجریش تهران، چه در میدان مشاهیر سمنان و چه در سرخه، خیلی فرقی نمی‌کند و این قیمت زمین است که باعث می‌شود تا قیمت تمام‌شده مسکن بالا برود.

این پیمانکار ساختمانی بیان کرد: حالا اگر قیمت زمین در سرخه با قیمت زمین در سمنان برابر باشد، طبیعی است هر کسی ترجیح می‌دهد که در سمنان ساخت‌وساز انجام دهد.

برقی عنوان کرد: نباید قیمت زمین در سرخه این‌قدر بالا باشد؛ باید فرض کنیم اگر شخصی بخواهد یک آپارتمان به مبلغ 15 میلیارد ریال در سمنان خریداری کند، می‌گوید در سرخه یک خانه ویلایی به مبلغ 15 میلیارد ریال با زیربنایی معادل 150 متر خریداری می‌کنم؛ اما اگر قیمت زمین در سرخه بالا باشد و با سمنان برابری کند، مهاجرت صورت می‌گیرد و مردم می‌گویند در وی بنگاه‌دار ادامه داد: از طرفی هم نمی‌گویم که قیمت زمین خیلی پایین هم بیاید؛ یعنی با قیمت زمین در روستا برابری کند؛ به‌طور کلی، قیمت زمین در سرخه باید تعادلی باشد.

این پیمانکار ساختمانی تصریح کرد: اگر در شهرک امام سرخه زمینی به قیمت 10 میلیارد ریال وجود داشته باشد، باید به نسبت جمعیت متقاضی و مصرف کننده زمین قیمت‌گذاری شود.

او توضیح داد: سمنان شاید حدود ۲۰۰ هزار نفر و سرخه ۱۰ هزار نفر جمعیت داشته باشد و باید نسبت بگیریم که یک بیستم جمعیت سمنان می‌شود؛ با این اوصاف، قیمت زمین در سرخه باید یک بیستم قیمت زمین در سمنان باشد؛ ولی این طور نیست!

برقی عقیده دارد: ساخت واحدهای مسکونی در سرخه در سال‌های اخیر کمتر مورد توجه بوده است؛ همان مسکن مهر سرخه که شامل 60  واحد مسکونی، یک مجتمع 18 واحدی در شهرک امام و یک مجتمع 16 واحدی در میدان آزادی می‌شود، کل ساخت انجام‌شده با هدایت دولت بوده است.

وی تصریح کرد: نمی‌توانیم مورد دیگری را به ساخت‌سازهای با نظارت دولت اضافه کنیم و مانند سمنان نیست که در قالب شهرک روزیه، حجم بسیار زیادی از زمین‌های تفکیک شده را در اختیار گرفته و ساخت‌و‌ساز داشته باشند.

اجاره‌ها از ساخت‌وسازها تأثیر می‌پذیرد

از طرفی، کمبود زمین نه‌تنها به سرعت ساخت واحدهای مسکونی در طرح‌های مجلس و دولت لطمه زده، بلکه واقعیت این است که اجاره‌ها هم از ساخت‌وسازها تأثیر می‌پذیرد.

حسین پیوندی، بنگاه‌داری است که به فارس می‌گوید: خانه اجاره‌ای در سرخه خیلی کم است؛ چراکه ساخت‌وسازی در سرخه انجام نمی‌شود.

وی بیان کرد: خانه خالی در سرخه وجود ندارد که کسی بخواهد برای اجاره دادن، آن را به املاک بسپارد. حتی زیرزمین تمیز که قابلیت سکونت داشته باشد، در سرخه وجود ندارد.

پیوندی اظهار کرد: مراجعه‌کننده برای خرید و فروش مسکن بسیار کم شده است؛ وضع خرید و فروش از سال گذشته تا امسال بسیار راکد شده؛ اما نسبت به سال گذشته فروشنده زمین و خانه افزایش پیدا کرده است.

وی تصریح کرد: خریدار مسکن در سال ۹۹ زیاد بود؛ چراکه افزایش قیمت بالایی برای ساختمان‌ها اتفاق افتاد، اما از سال ۱۴۰۰ به دلیل راکد بودن وضع زمین و مسکن، فروشنده بیشتر شده است.

جزیره‌هایی محصور در زمین‌های زراعی

برخی شهرها نیز از دیرباز رویکرد کشاورزی و زراعی بر آنها غالب بوده و اینک جزیره‌هایی محصور در زمین‌های زراعی هستند که باید برای ساخت واحدهای مسکونی در آنها در عین نگهداشت زمین‌های مرغوب کشاورزی، فکری شود.

حمید غرقابی، کارشناس حوزه مسکن در این ارتباط به فارس می‌گوید: اگر بخواهیم سرخه را با شهرهای اطراف مثلاً سمنان مقایسه کنیم، حجم زمینی که به‌طور تفکیکی واگذارشده، اصلاً قابل‌مقایسه نیست؛ مثلاً شرکت تعاونی ثبت‌شده مربوط به اداره برق، کارکنان آموزش و پرورش، علوم پزشکی یا هر دستگاه دیگری در شهرک روزیه، شهرک فرهنگیان و ... سمنان هرکدام زمین‌ها را به قیمت‌های خیلی پایین دریافت کرده و ساخته‌اند.

وی ادامه داد: چرا این اتفاق در سمنان افتاده و در سرخه نیفتاده است؟ چون سرخه مانند جزیره‌ای است که اطراف آن را زمین‌های کشاورزی گرفته و زمین‌هایش، ملی نیست و ملی نبودن این زمین‌ها و کشاورزی بودنشان مشکل‌زا شده است.

این کارشناس حوزه مسکن بیان کرد: برخی از زمین‌های کشاورزی، خرده‌مالکی شده و وقتی این اتفاق بیفتد، دیگر جمع کردن آن بسیار سخت است؛ زمین‌ها یک یا دو هکتاری است و این طور نیست که یک مالک داشته باشد.

غرقابی بیان کرد: حتی بعضی از زمین‌های خرد در روند وراثت افتاده است؛ یعنی مالک اصلی مرحوم شده و وراث برایشان ارزشی نداشته که دنبال انحصار وراثت بروند. گاهی هم تعداد وراث آن‌قدر زیاد شده که شاید زمین 100 ورثه دارد و دیگر برایشان مقرون‌به‌صرفه نیست که بخواهند این کارها را پیگیری کنند.

وی بیان کرد: به دستگاه‌هایی همچون اداره برق، علوم پزشکی و ادارات دیگر حجم زیادی زمین تفکیک‌شده تحویل داده شد که شهرک‌سازی کردند؛ در حقیقت، مسکن و شهرسازی خودش را درگیر این کار نکرده و هر کاری هم که انجام‌شده، طی توافق شهرداری با مالک صورت گرفته و زمین‌ها را تفکیک و واگذار کرده‌اند.

این کارشناس حوزه مسکن بیان کرد: روزبه‌روز قوانین و مقررات در خصوص تفکیک و تغییر کاربری زمین‌ها در این‌گونه شهرها سخت‌تر شده است.

غرقابی افزود: در مجلس قوانینی را وضع می‌کنند که متاسفانه کارآمد نیست، گرچه اصل نیت نمایندگان خوب بوده است؛ اما این قوانین برای همه‌جا صدق نمی‌کند.

وی گفت: مجلسی‌ها می‌خواهند کاربری زمین‌های شمال کشور تغییر پیدا نکند و باغ‌ها، زمین‌های کشاورزی و جنگل‌ها حفظ شود و این قانون را برای سرخه هم در نظر می‌گیرند؛ در حالی که سرخه، کشاورزی خاصی ندارد و باغ‌های زیادی در سرخه باقی نمانده است.

این کارشناس حوزه مسکن اظهار کرد: قانونی داریم به‌عنوان «قانون منع تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات» که جهاد کشاورزی هم روی آن پافشاری می‌کند و می‌گوید نه‌تنها باغ بلکه اگر زمینی که قابلیت کشت و کار داشته باشد، اجازه تغییر کاربری آن را نداریم.

غرقابی بیان کرد: این قوانین در سرخه‌ای که نه آب دارد و نه کشاورزی، مزید بر مشکل شده است؛ مسکن و شهرسازی خودش را درگیر این قضیه نمی‌کند و یکی از دلایلی که در سرخه زمین مسکونی کم است، را می‌توان این موضوع دانست.

وی اضافه کرد: شورای شهر سرخه در زمان ساخت نخستین دوره مسکن مهر واقعاً همت کرد تا بتواند زمینی را برای ساخت ۸۰ واحد مسکن مهر در سرخه تهیه کند؛ اما در مقابل، سمنان توانست ۱۲ هزار واحد مسکونی را در همان دوره اول بسازد؛ چون زمین‌هایی که در اختیار داشت، بلامعارض و آزاد بود و همچنین زمین‌هایی که متعلق به کسی نبود، را در اختیار داشت؛ اما در سرخه این کار به‌سختی انجام شد.

این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: مسؤولان شهری، امام جمعه، اعضای شورای شهر، شهردار، فرماندار سرخه و ... در ۱۰ تا ۱۵ سال گذشته به‌شدت دنبال این بوده‌اند تا بتوانند این مشکل را در شهر سرخه برطرف کنند.

غرقابی بیان کرد: وزارتخانه موردنظر نیز به این موضوع ورود کرده است؛ اما زمانی که کار به تهران می‌رسد، تمام قضایا برعکس شده و روزبه‌روز هم این مسأله در سرخه پیچیده‌تر می‌شود.

وی افزود: در حال حاضر، با توجه به شهرستان شدن سرخه، هر اداره‌ای که می‌خواهد در شهر سرخه تأسیس شود، به زمین نیاز دارد و این یکی از وظایف مسکن و شهرسازی است که بتواند این مشکل را برای ادارات در سرخه برطرف و برایشان زمین تأمین کند؛ اما چون زمین‌ها تفکیک نمی‌شود و زمینی وجود ندارد، این موضوع یکی از دردسرهای ریشه‌ای در شهر سرخه باقی مانده است.

این کارشناس حوزه مسکن تأکید کرد: برای رفع مشکلات مسکن در سرخه، اگر زمین وجود داشته باشد و توسط مسکن و شهرسازی تأمین و به افراد واجد شرایط واگذار شود که ساختمان دوطبقه با ورودی مستقل همانند طرح‌های مسکن در سمنان بسازند، دیگر کسی دنبال بنگاه نمی‌رود و مشکل خود به خود رفع می‌شود.

تدبیر مناسب؛ راه برون‌رفت از مشکل

به‌هرحال، تردیدی وجود ندارد که بخش مسکن سهم عمده‌ای در هزینه‌کرد درآمد خانوارهای ایرانی دارد و هر چه سریع‌تر مشکلات قانون «جهش تولید مسکن» رفع شود، رضایت عمومی نیز بهتر و بیشتر جلب خواهد شد.

از سوی دیگر، برخی کارشناسان عقیده دارند که «عدم توجه به تکالیف قانون جهش تولید مسکن عامل دیگری است که حصول نتایج مطلوب را به تأخیر می‌اندازد. مثلاً طبق تبصره یک ماده دو این قانون، وزارت راه و شهرسازی موظف بوده است تا حداکثر تا سه ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، طرح جامع مسکن را بازنگری نموده و به تصویب شورای‌عالی مسکن برساند. با اینکه قانون در شهریور 1400 لازم‌الاجرا شده؛ اما هنوز این اتفاق نیفتاده است» (اینجا بخوانید).

مسکن، می‌تواند موتور اشتغال را در سایر بخش‌ها نیز روشن کند و از این‌رو، باید اولویت امروز مسؤولان کشوری و استانی، توجه به تولید بیش از پیش مسکن باشد.

شماری از مخاطبان خبرگزاری فارس نیز پیش‌تر با ورود به سامانه «فارس من» که مطالبات و مشکلات مردمی را در سراسر کشور پیگیری می‌کند، با سوژه «مسؤول کنترل قیمت مسکن در سمنان کیست؟»، از مسؤولان پیگیری این موضوع را درخواست کرده‌ بودند.

انتهای پیام/2249/م/ ت 12