از «منشأ فساد» تا «مصلحت قطعی»؛ اسناد در ایران یکپارچه و رسمی می شوند؟

آیا ماجرای پردامنه معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول و الزام به ثبت رسمی آن، بعد از گذشت سال‌ها به سرانجامی معقول خواهد‌رسید؟ این پرسش، هنوز بی‌پاسخ است اما آسیب‌های معاملات غیررسمی، موجب گسترش چشمگیر دعاوی حقوقی، به‌ویژه ملکی در کشور شده و پرونده‌های زیادی را در محاکم دادگستری به خود اختصاص داده است.

مهر ابطال بر معاملات قولنامه‌ای؛ وداع تدریجی با دعاوی ملکیِ مردم؟ 

«غیررسمی» و «غیرمنقول»، دو «غیرِ» دردسرسازی هستند که اعتباربخشی به آنها سبب شکل‌گیری میلیون‌ها معامله بدون ثبت رسمی، تنها بر اساس توافق کاغذی بین طرفین شده و اصطلاحأ اسناد عادی، همچنان برتر از اسناد رسمی آمد پدید! 

90 سال گذشت! 

با گذشت بیش از 90 سال از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال 1310، هنوز معضل معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول در کشور حل نشده است؛ این در حالی است که از آغاز تاکید شده بود این معاملات که دارای سابقه ثبتی هستند، باید به طور رسمی، در دفاتر اسناد رسمی، تنظیم و ثبت شود. با این حال، تغییرات مداوم و تفسیرهای مختلف قانونی، این موضوع را به چالش بی‌سابقه در نظام حقوقی کشور تبدیل کرد و عملا میزان شفافیت در معاملات را کاهش و امکان سوءاستفاده از آن و جرایم را افزایش داد. 

در ایران، اسناد مؤید مالکیت افراد، اسناد عادی و رسمی را شامل می‌شوند. اسناد رسمی در ادارات و سازمان‌های مرتبط مانند اداره ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند اما تنظیم و امضای اسناد عادی توسط اشخاص روی یک برگه عادی صورت می‌گیرد. هرچند اسناد‌ عادی‌،‌ اعتبار‌ اسناد رسمی را ندارند اما در مواردی می‌توان آن‌ها را در حکم سند رسمی دانست و مزایای اسناد رسمی شامل اسناد عادی نیز می‌شود.  

براساس ماده 1291 قانون مدنی، اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را دارد؛ اول اینکه اگر شخصی که سند عادی علیه او اقامه شده، صدور آن را از طرف خود تائید کند و دوم اینکه در دادگاه ثابت شود‌‌ سند عادی انکارشده از سوی شخص منکر، قبلا مهر و امضا شده است. این موضوع باعث اعتبار بخشیدن به معاملات غیررسمی خصوصا در حوزه امول غیرمنقول از جمله املاک شده و طی سال‌های گذشته، یکی از معضلات اساسی، ازدیاد پرونده‌های حقوقی و فساد به دلیل معاملات غیررسمی بوده است. 

معاملات غیررسمی: از «منشأ فساد» تا «مصلحت قطعی» 

ساماندهی وضعیت معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول، طی سال‌های اخیر بارها مورد تاکید رهبر معظم انقلاب قرار گرفته است. چکیده بیانات ایشان در تیرماه امسال و سال گذشته، در دیدار با رئیس و مسؤولان قوه قضائیه، بر سه محور استوار بوده است:   

1- معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول، منشأ بزرگ فساد است.  

2- این معاملات سلب اعتبار شود. 

3- اختلاف دیدگاه‌ها مرتفع شده و قانون مربوطه تصویب نهایی شود.  

ایشان ششم تیرماه امسال، ضمن اشاره به معضل معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول تصریح کردند که اگر از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی مطرح است، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است. عبارت «مصلحت قطعی کشور» حتی در صورت ایراد شورای نگهبان، در بیانات رهبر انقلاب، تلویحا به این معناست که قوانین مرتبط با این موضوع، در مجمع تشخیص مصلحت نظام، سریع‌تر نهایی شود و مشمول مرور زمان یا بوروکراسی‌های رایج در نهایی‌‌سازی برخی قوانین نشود. 

فاقد سند رسمی: 7 میلیون ملک و 10 میلیون هکتار زمین!  

منظور از قانون، «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است که سال ۱۳۹۹ به تصویب مجلس رسید اما با ایرادات شورای نگهبان و اصلاح مصوبه در بهارستان، مواجه و سال گذشته برای تعیین تکلیف نهایی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد. در ماده یک طرح اولیه که به امضای 17 نماینده مجلس رسیده بود، آمده است: «ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310، به شرح ذیل اصلاح می‌شود: از مورخ 1397/1/1 ثبت تمامی معاملات ذیل در سراسر کشور در دفاتر اسناد رسمی الزامی است. تمامی عقود، معاملات، ایقاعات و حقوق راجع به عین املاک، اعم از آنکه قبلا در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد و نیز فسخ، بطلان و اقاله.»  

با این حال، طولانی شدن روند بررسی قوانین و مقررات در این حوزه، طی سال‌های گذشته، آسیب‌های فراوانی به معاملات اموال غیرمنقول خصوصا ملکی وارد کرده و گسترش فساد از مهم‌ترین تبعات آن بوده است؛ به‌گونه‌ای که مقامات قضائی کشور از حدود 7 میلیون ملک فاقد سند رسمی در کشور خبر داده‌اند. همچنین آمار سازمان ثبت اسناد و املاک نشان می‌دهد بیش ‌از 60 درصد اراضی کشاورزی یعنی حدود 10 میلیون هکتار، فاقد سند مالکیت رسمی و تنها راه انتقال مالکیت، معاملات غیررسمی است.

عوارض اعتباربخشی به معاملات قولنامه‌ای؛ از کلاهبرداری تا گسترش دعاوی حقوقی 

ثبت معاملات غیررسمی، منجر به تخلفات و جرایم متعدد به‌ویژه گسترش دعاوی حقوقی ملکی اعم از مسکن شهری و زمین‌های کشاورزی در روستاها شده است. پیش‌فروش‌های ساختمان و نقل و انتقالات در قالب اسناد عادی مانند مبایعه‌نامه و فروش یک ملک به افراد مختلف، از جمله شکایت‌های بی‌پایان در حوزه قضائی است که با استناد به قانونی بودن اسناد عادی صورت می‌گیرد.

این موضوع تنها به شهرها و کلان‌شهرها اختصاص ندارد، بلکه به روستاها نیز تسری پیدا کرده است. معاملات اراضی کشاورزی خصوصا با توجه به افزایش قیمت زمین‌ها، به دلیل نداشتن سند رسمی، با چالش‌های فراوانی مواجه شده و استناد به معاملات کاغذی و دستی در بسیاری از نقاط کشور، بعضا آتش اختلافات را حتی بین اقوام و دوستان در روستاها، شعله‌ورتر کرده است. 

این در حالی است که به گفته کارشناسان، الزام ثبت رسمی معاملات غیررسمی در حوزه اموال غیرمنقول، ضمن کاهش حدود 70 تا 80 درصدی دعاوی ملکی، موجب پیشگیری از بسیاری جرایم در این حوزه و مورد مرتبط می‌شود. با کاهش پرونده‌های حقوقی، بسیاری از هزینه‌ها و زمان‌های‌ صرف‌شده برای رسیدگی به این دعاوی، به مسائل زیرساختی و اولویت‌‌دار کشور اختصاص می‌یابد. 

از این‌رو، تدوین قوانین و مقررات در حوزه معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول موضوع مهمی است که با توجه به تاکیدات رهبر معظم انقلاب، نیازمند تسریع توسط نهادهای تقیینی و ناظر مانند مجلس، شورای نگهبان و به‌ویژه مجمع تشخیص مصلحت نظام به دلیل مصلحت قطعی و رفع فساد است. البته علاوه بر تدوین قوانین، اجرا و عمل به وعده‌ها در موعد مقرر و جلوگیری از مسیرهای دور زدن قانون به استناد آن نیز مهم است.  

در همین رابطه، حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اواسط تیرماه امسال، در جلسه شورای عالی تحول و تعالی این سازمان، ابراز امیدواری کرده که ۸۰درصد اراضی کشاورزی تا پایان سال جاری، حدنگاری و دارای سند شوند. وی این اقدام را یک «تکلیف ملی» و «راهبرد فراقوه‌ای» از سوی دستگاه‌های مرتبط دانسته است. با این حال، تا زمانی که این «ابراز امیدواری» به «اقدام و عمل» منجر نشود، نمی‌توان ارزیابی واقع‌بینانه‌ای در این خصوص ارائه کرد. 

چالش‌های الزام ثبت رسمی: از مجلس تا سازمان ثبت 

با وجود اقدامات انجام‌شده، چالش‌ها و موانع متعددی، موجب شده اسناد عادی همچنان اعتبار خود را حفظ کنند و الزام به ثبت رسمی این اسناد در مرحله اجرا، آن‌گونه که بایدوشاید، ناکام باشد یا حداقل کامیابی لازم را کسب نکند؛ موانعی که اتفاقا بخش زیادی از آن به سایر الزامات قانونی برمی‌گردد.  

صفدر کشاورز، معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، 11 تیرماه امسال در یک برنامه تلویزیونی، موانع تسهیل در صدور اسناد مالکیت را عدم امکان صدور سند برای عرصه‌ها در داخل شهر در قالب قانون تعیین تکلیف، قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی، قانون گسترش قطب‌های کشاورزی، قانون حفظ کاربری اراضی و برخی مقاومت‌ها عنوان کرد. به گفته وی، برداشتن موانع صدور اسناد مالکیت از جمله موارد مورد تاکید در طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است.  

وی با اشاره به صدور نزدیک به ۳۲ میلیون سند مالکیت در کشور، با درخواست از مجلس و دستگاه‌های نظارتی برای کمک به رفع موانع صدور اسناد اراضی کشاورزی به‌منظور کاهش حجم اراضی و املاک فاقد سند رسمی، اعلام کرده با قانونی شدن این طرح، فرصت 4.5 ساله‌ای داده می‌شود تا مردم برای دریافت اسناد رسمی اقدام کنند. 

علی خضریان، سخنگوی کمیسیون اصل 90 مجلس نیز که در همین برنامه حضور یافته بود، به چشیدن «طعم شیرین» اجرایی شدن این برنامه توسط مردم و دستگاه‌ها اشاره و تصریح کرد که با این اقدام، حجم پرونده‌ها، اختلافات شناسایی زمین و زمین‌خواری‌ کاهش می‌یابد. وی همچنین در توییتی پرداخت تسهیلات بانکی براساس اسناد عادی را یکی از ظرفیت‌های ایجاد فساد دانسته که منجر به باز شدن راه سوءاستفاده‌کنندگان می‌شود. این نماینده مجلس معتقد است کنار رفتن قولنامه‌ها و امکان استعلام، مسیر کاهش اختلافات در محاکم قضائی را فراهم می‌کند و با ابطال اسناد عادی، منشأ مفاسد از بین‌ خواهد رفت. 

‏خضریان همچنین ورود رهبر انقلاب به این حوزه را تاکید بر ‎«حکمرانی عادلانه و عاقلانه» عنوان کرده و بر این باور است ابطال معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول، راه‌حل قطعی در مبارزه با فساد است و مهم‌ترین پیش‌نیاز آن، ابطال تدریجی معاملات عادی و فرصت کافی به‎ مردم، برای ثبت ادعاهای مالکیت افراد در سامانه سازمان ثبت اسناد است.

وداع تدریجی با دعاوی ملکیِ 70 درصدی؟ 

اکنون با تأکید صریح و اشاره مستقیم مقام معظم رهبری درباره فسادهای حاصل از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول انتظار می‌رود مجمع تشخیص مصلحت نظام، طرح مجلس یعنی «الزام به ثبت سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول» را که مدت‌هاست در دست بررسی است، هرچه سریع‌تر تعیین تکلیف کند.  

قانونی شدن این طرح و البته اجرای دقیق و هدفمند آن، تبعات تحول‌آفرین و خوشایندی همچون پیشگیری از دعاوی ملکی و سایر اموال غیرمنقول ناشی از معاملات غیررسمی، صرفه‌جویی در وقت و هزینه دستگاه قضائی و  کاهش چشمگیر بسیاری از پرونده‌های قضائی را به همراه دارد؛ پرونده‌هایی که بنا به اظهارات مسؤولان قضائی کشور در سال‌های اخیر، آمار عجیب بیش از 9 میلیون فقره و در مجموع، 17 میلیون رسیدگی در محاکم قضائی را یدک می‌کشد؛ آماری که نشان می‌دهد حدود ۷۰درصد پرونده‌های حقوقی، شامل معاملات ملکی و عمده آن نیز به دلیل معامله با اسناد عادی است. هرچند بی‌اعتبار کردن دیگران پسندیده‌ نیست اما اعتبارزدایی از اسناد عادی مصداق خدمت به مردم است.